Суббота 13 апреля 2019
Бесплатная консультация юриста по ипотеке

9 советов по ипотеке от экспертов

Практически каждый россиянин знает, что такое ипотека, для чего она оформляется, какие ставки предлагают ведущие банки. Оформить ссуду несложно, однако за кажущейся простотой ее получения скрываются десятки неприятных сюрпризов, избежать которых под силу не всем заемщикам. Советы по ипотеке от банковских специалистов и профессионалов рынка недвижимости помогут подобрать оптимальный ссудный продукт и существенно снизить стоимость заимствования.

Советы, которым не стоит следовать

Интернет переполнен рекомендациями о том, чего делать нельзя: не берите ипотеку, если у вас нет постоянной работы, не оформляйте ссуду в валюте. Банковские специалисты, напротив, готовы предложить кредитные продукты на любой вкус и кошелек и с удовольствием раздают кредиты тем, кто захочет их взять.

В таких условиях сделать грамотный выбор сложно. Чтобы покупка квартиры по ипотеке не превратилась в испытание для вашей семьи, примите во внимание советы тех, кто на своем опыте столкнулся с трудностями и успешно преодолел их.

Оформляйте «правильный» кредит в «своем» банке

При выборе кредитной организации можно услышать рекомендацию: «Отдавайте предпочтение надежным банкам». Однако мало кто задумывается о том, насколько она актуальна. Если вы открываете расчетный счет юрлица или кладете деньги на депозит, следует руководствоваться соображениями финансовой устойчивости. Но при оформлении ипотеки заемщик вступает с банком в долговременные долговые отношения, и здесь на первый план выходят соображения удобства.

Куда обращаться

Нужно понять, относится ли ваш случай к типовым или исключительным. Ведущие банки отлично справляются с продажей и сопровождением стандартных ипотечных продуктов. Если вам подходит один из них – смело отправляйтесь в Сбербанк, ВТБ или РСХБ. Там предложат оптимальный вариант заимствования и оперативно одобрят заявку на выдачу кредита.

В тех случаях, когда ситуация нетипичная (нужно приобрести жилье высокой стоимости или кредитная история заемщика далека от идеальной), следует предпочесть региональные банки. Их специалисты проявляют более гибкий подход к клиентам. Они готовы предложить индивидуальное решение и буквально «сконструировать» ипотеку, отвечающую нуждам заемщика.

Параметры ипотеки: как подобрать лучшие

Советы бывалых заемщиков обычно сводятся к вычислению размера ежемесячного платежа, посильного для семейного бюджета. Однако анализ большинства кредитных онлайн-калькуляторов показывает, что они рассчитывают платеж, исходя из того, что заемщик будет отдавать банку от 50 до 70% своего дохода. Естественно, это нереально.

Чтобы не оказаться в долговой яме и сохранить жилье, купленное в ипотеку, ежемесячный платеж должен составлять 25-40% дохода. Добиться этого можно, увеличивая сумму первоначального взноса или срок заимствования. Первый вариант предпочтительнее, поскольку спрогнозировать свои доходы на длительное время сложно.

Выгодны ли целевые программы

Высказывание «кто владеет информацией, тот повелевает миром» придумано для ипотечников. Наличие сведений о специальных предложениях банков для отдельных категорий граждан, например, военнослужащих, многодетных или молодых семей поможет взять кредит с пониженной процентной ставкой.

Однако присутствует и отрицательный момент – это необходимость сбора большого количества документов для подтверждения своего льготного статуса. Если трудности вас не пугают, смело складывайте в папку все необходимые бумаги и добивайтесь снижения процентов по ссуде.

Если в продуктовой линейке вашего банка нет подходящего предложения, поинтересуйтесь, не проводится ли в этот момент разовая акция по выдаче ипотеки на выгодных условиях: возможно, вам повезет.

Как выбирать недвижимость

Основная проблема, встающая перед ипотечником – предпочесть «вторичку» или новостройку. На самом деле, купить «жилье мечты» можно и у застройщика, и у собственника. Главное, знать, что искать, и уметь торговаться.

Реально ли найти недорогое жилье

Рынок недвижимости живет по вполне понятным законам: больше спрос на жилье – выше его цена, и наоборот. Следовательно, купить квартиру дешевле можно при снижении спроса, например, в период летних отпусков или новогодних каникул. Если жилье нужно прямо сейчас, следует поискать особые предложения по ипотеке:

  1. На вторичном рынке дешевле стоят квартиры, выставленные на срочную продажу, или экспонирующиеся более полугода. Их владельцы охотно сделают скидку клиентам с одобренной кредитной заявкой. Дополнительно снизить цену можно, указав собственнику на реальные (или мнимые) недостатки недвижимости. Некоторые сдаются и уступают.
  2. На первичном рынке нужно поискать акционные программы у застройщиков.

Почему «дешево» не всегда означает «выгодно»

Поговорку про бесплатный сыр и мышеловку некоторые заемщики забывают. А зря: приобретение жилья, стоимость которого отличается от рыночной больше, чем на 10%-15%, практически всегда приносит новому собственнику проблемы.

Риски, связанные с утратой титула (права собственности) или покупкой аварийной квартиры, непригодной для проживания, банки исключают на этапе подготовки к сделке. Но ни один кредитный специалист не избавит вас от банальных житейских проблем, связанных с пьющими соседями, круглосуточным баром, расположенным на первом этаже дома, или отсутствием свободного парковочного места в радиусе километра от нового жилья.

Поэтому досконально изучите квартиру, которую собираетесь приобрести и ее местоположение. Наверняка ее нынешний владелец снизил цену не из человеколюбивых побуждений, а по причине невозможности продать жилье дороже. Помните, что даже если сейчас вы готовы смириться с очевидными недостатками объекта, то с течением времени ваше мнение может измениться, и тогда задачу реализации недвижимости уже придется решать вам.

Налоговые вычеты

Советы относительно использования налогового вычета для возврата части средств, истраченных на приобретение жилья и погашение ипотеки, известны всем. Однако многие не знакомы с нюансами правил возврата НДФЛ. Внимательное изучение ст.220 НК РФ дает шанс воспользоваться правом на имущественный вычет с ипотечной квартиры по-максимуму:

  • с уплаченных процентов по ипотеке можно вернуть до 390 тыс. руб.;
  • со стоимости жилья – до 260 тыс. руб.
Каждый из супругов может получить причитающийся вычет со стоимости общей квартиры самостоятельно, т. е. суммарный вычет составит 520 тыс. руб. Допустим и вариант, когда один из супругов получает вычет со стоимости жилья, а второй – с уплаченных процентов по ссуде (всего выходит 650 тыс. руб.).

Как избежать переплаты по кредиту

Снизить итоговую стоимость заимствования вполне реально. Помня о том, что «копейка рубль бережет», можно ежегодно экономить несколько тысяч рублей на обслуживании долга. Вот советы по ипотеке, действительно помогающие снизить стоимость заимствования.

Нужна ли зарплатная карта

Перечисление заработной платы на карту банка, где вы собрались брать ипотеку, снизит ставку по кредиту на 0,5-1 процентных пункта. Такие предложения делают потенциальным заемщикам ведущие банки страны. Однако одного наличия зарплатной карты недостаточно: она обязана быть «работающей», т. е. в течение последних 6 месяцев на нее должны поступать денежные средства. Иначе снижения ставки по кредиту не произойдет.

Менее очевидные, но довольно весомые преимущества наличия зарплатной карты:

  • отсутствие дополнительных комиссий при переводе ежемесячных платежей в счет погашения долга;
  • исключение просрочек, возникающих из-за задержки транзакций и, как следствие, отсутствие штрафов.

Как быстрее выплатить ипотеку: советы банкиров

При прочих равных условиях следует выбирать продукт с дифференцированным, а не аннуитетным платежом. При первом варианте тело долга делится на равные части, а проценты начисляются на остаток. Во втором – основной долг и процентные платежи суммируются, и на равные части делится итоговая сумма получившейся задолженности.

Вооружившись калькулятором, несложно понять, что дифференцированный метод выгоднее: основной долг при нем уменьшается быстрее, чем при аннуитете. Следовательно, в ситуации, когда необходимо погасить или реструктурировать ипотеку, заемщик, обслуживающий ссуду по дифференцированной схеме, окажется в более выгодном положении. Да и переплата по кредиту с аннуитетом всегда больше, чем при дифференцированных платежах.
Рассчитаем переплату по ипотеке на следующих условиях: срок – 15 лет, ставка – 10% годовых, сумма 3 млн руб. Использование онлайн калькулятора позволяет сравнить полную стоимость кредита:

  • дифференцированный платеж – 5 262,1 тыс. руб.;
  • аннуитетный платеж – 5 802,6 тыс. руб.;
Иначе говоря, в случае дифференцированных платежей переплата составит 175,4%, в случае аннуитетных – 193,4%.

Отказ от услуг посредников

Перечислим расходы по сделке, которые ложатся на заемщика, и расскажем, как их избежать:

  • оценка недвижимости – откажитесь от услуг компании, аффилированной с банком, найдите независимого оценщика. На этом реально сэкономить 2-5 тыс. руб.;
  • выбрать страховую компанию самостоятельно практически нереально, но попытаться все же стоит. Если это не удалось, добейтесь права самостоятельно выбрать вариант страхования: сэкономите ежегодно 1-5 тыс. руб.

Отказываться от страховки неразумно: это повышает ставку по ипотеке примерно на 1%. Лучше приобрести страховку-конструктор, позволяющую выбрать риски, актуальные для конкретного заемщика. Страховать титул можно на 3-5 лет, а не на весь период кредитования. Обычно за этот срок выявляются все риски, связанные с утратой собственности.

Если у вас после прочтения появились вопросы, пожалуйста, задавайте в комментариях.

Если Вы не нашли ответ на свой вопрос, можете бесплатно спросить об особенностях Вашей ситуации
Загрузка ...