Ответы о прописке в ипотеке — от получения кредита до регистрации в квартире

При приобретении в ипотеку квартиры обязательно встает вопрос о регистрации в ней собственников, их родственников, других лиц. Какие требования устанавливают банки, есть ли ограничения по договору ипотеки, где может быть прописан заемщик при оформлении кредита.

Требования Закона

Законодательно установлено, что каждый гражданин обязан ставить в известность госорганы о месте своего пребывания. Правила постановки на учет и снятия определены в Постановлении № 713 от 1995г. Им установлено, что граждане обязаны регистрироваться по месту пребывания и фактического жительства. Предусмотрено два вида регистрации: постоянная и временная. За нарушение правил человек может быть привлечен к административной или уголовной ответственности.

Закон ФЗ-102 «Об ипотеке» устанавливает, что собственником приобретаемой квартиры становится ее покупатель сразу после регистрации сделки в Росреестре.

Ст. 29 Закона «Об ипотеке» говорит о том, что Залогодатель сохраняет право пользования имуществом в соответствии с его назначением, попытки кредитора ограничить эти права являются ничтожными.

Таким образом, гражданин, который приобрел недвижимость, не только может, но и обязан зарегистрироваться в ней, если другого жилья у него нет. Этот вопрос становится наиболее актуальным при приобретении жилья в ипотеку негражданами России, сегодня рынке имеются такие предложения.

Право регистрации в квартире близких родственников

Право прописки получают и близкие родственники заемщика: супруг(га), дети, родители. Несовершеннолетний ребенок, согласно нормам семейного права, должен быть зарегистрирован на жилой площади вместе с родителями или с одним из них, при получении согласия второго.

Для того, чтобы прописать несовершеннолетнего ребенка собственника жилья не потребуется согласие кредитора или других владельцев недвижимости.

Некоторые банки при выдаче ипотеки готовят нотариальное согласие о выписке несовершеннолетнего, если возникла необходимость реализации залога.

Прописка при оформлении ипотеки

Наличие постоянной или временной регистрации является обязательным требованием для получения ипотечного кредита во многих банках. Для некоторых кредитных структур заемщик должен быть прописан в регионе обслуживания банка, для других место регистрации значения не имеет.

Например, при оформлении кредита в Москве, заемщик не обязательно должен иметь постоянную прописку в столице или Московской области.

Чаще банк выдвигает требование наличие постоянной прописки в любом регионе РФ. Заемщику не потребуется обращаться в банки по месту регистрации, оформить кредит можно будет через столичные кредитные компании.

Немногие банки предоставляют ипотеку без прописки, например, такие программы предлагает ВТБ.

Если заемщик не погашает своевременно ссуду, кредитор имеет право реализовать залог через обращение в судебные органы по месту регистрации должника или по месту нахождения объекта недвижимости.

Наличие только временной регистрации или ее полное отсутствие может служить основанием в отказе кредитором выдачи ссуды, даже если в требованиях банка ограничения отсутствуют. Это может свидетельствовать о финансовой нестабильности заемщика, отсутствия резервных возможностей, при возникновении проблем с погашением ипотечного кредита. Но вероятность оформить кредит на приобретение недвижимости с временной регистрацией выше, чем по автокредитованию или большому потребительскому кредиту. Здесь заемщик сможет получить постоянную прописку сразу после заключения сделки. Кредитор может установить срок, за какой период это потребуется сделать. Другими программами кредитования предусматривается, что срок действия кредитного договора не может быть больше, чем дата окончания прописки.

Как повысить вероятность одобрения ипотеки с временной пропиской или при ее отсутствии

Если гражданин не имеет прописки или только временную регистрацию, чтобы увеличить вероятность получения кредита, ему следует придерживаться следующих правил:

  • Оформлять кредит лучше на готовую недвижимость, чтобы иметь возможность оформить постоянную прописку сразу после регистрации сделки. Если жилье приобретается по договору долевого участия в строительстве, это будет невозможно
  • Предложить оформить, как дополнительное обеспечение, платежеспособного поручителя, который имеет постоянную регистрацию
  • Увеличить долю собственных средств в сделке до 50%, для этого можно оформить потребительский кредит
  • Подтвердить документально свою состоятельность: представить справки о доходах, занятости, документы о наличии иной собственности

Каждый заявитель рассматривается банком индивидуально. Решение о выдаче ссуды принимается на основе многих факторов, наличие или отсутствие регистрации является только одним из них.

Требования банков по регистрации в ипотечной квартире третьих лиц

Если с самим заемщиком и его близкими родственниками вопросов по возможности прописки в ипотечной квартире не возникает, то с пропиской дальних родственников может быть сложнее.  Законодательно запретов на регистрацию в квартире граждан нет. Однако залогодержатели устанавливают ограничение. Наложить запрет на прописку они не имеют право, но в кредитных договорах устанавливают требование по согласованию сделки с залогодержателем.

По общим правилам кредитор должен дать письменное разрешение на прописку в ипотечной квартире иных лиц кроме собственников и их близких родственников. Также может потребоваться согласие граждан на добровольное выселение, в случае продажи залога.

Как зарегистрироваться в ипотечной квартире

Процедура прописки является стандартной. Оформить регистрацию можно через портал Госуслуг, МФЦ или обратившись в миграционную службу.

Пакет документов во всех вариантах одинаковый:

  • Паспорта собственников, близких родственников
  • Выписка из ЕГРН на недвижимость
  • Свидетельства о рождении несовершеннолетних детей
  • Заявление установленного образца

Срок регистрации 3–5 дней.

При необходимости зарегистрировать дальних родственников или других лиц сначала потребуется получить письменное разрешение от банка, затем обращаться в миграционную службу. Некоторые залогодержатели предусматривают онлайн согласование сделки.

В каких случаях банк может не разрешить регистрацию

Каждое заявление рассматривается кредитором индивидуально. Проверяется качество исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору, анализируются риски банка, вероятность погашения кредита путем реализации недвижимости. Если кредитная история заемщика положительная, он имеет достаточный стабильный доход, у кредитной организации не будет причин отказать собственнику в регистрации граждан по его усмотрению.

Неоднозначно расценивается возможность прописки несовершеннолетнего ребенка. Если потребуется продать квартиру, чтобы погасить задолженность, могут возникнуть проблемы с его выселением.

Согласно российскому законодательству прописка носит уведомительный характер, прописанный не будет иметь права собственности на жилье, однако банки ограждают себя от возможных непредвиденных ситуаций, которые могут помешать в реализации заложенного имущества.

Временная регистрация в ипотечной квартире

Временная регистрация в ипотечной квартире третьих лиц допускается с согласия кредитора. Максимальный срок до 5 лет. Некоторые банки рекомендуют для лиц, не являющихся близкими родственниками, именно временную прописку в жилье, находящемся в залоге.

Условия банков на примере Сбербанка

Требования и ограничения по регистрации прописываются в кредитных договорах. В разных банках они могут быть различными.

Общими условиями кредитования, действующими в Сбербанке, предусмотрена возможность кредитора проверять документально и с выездом на место, состава лиц, которые проживают постоянно или временно в объекте залога и оснований для их проживания. По результатам проверки составляется акт. Если выявлены нарушения, банк имеет право наложить штраф (при первом факте), обязать заемщика привести документы в соответствие с со своими требованиями. Если после повторной проверки нарушения не устранены, кредитор имеет право досрочно расторгнуть договор и предъявить задолженность к взысканию путем реализации заложенного имущества.

При оформлении ипотечного кредита заемщик пишет заявление с информацией о том, кто будет прописан в квартире. Дополнительно подписывается обязательство о выписке всех зарегистрированных граждан, если заложенный объект недвижимости будет реализовываться для погашения задолженности по решению суда.

Аналогичные условия выставляют банки ВТБ, Российский Капитал, ДельтаКредит.

Заключение

Прописка в ипотечной квартире собственников не просто возможна, но и требуется законодательно. Если заемщик своевременно вносит платежи по кредиту, имеет хорошую кредитную историю и у банка не возникает сомнений в возникновении проблем с погашением кредита, кредитор скорее всего пойдет на встречу заемщику и разрешит регистрировать в объекте залога граждан на усмотрение собственников.

При наличии проблем с обслуживанием долга, прописать третье лицо может стать проблематичным. Оформлять прописку без разрешения банка, значит нарушать условия кредитного договора. Это может привести к наложению штрафа, требованию кредитора произвести выписку граждан. При несоблюдении требований, банк может расторгнуть договор и предъявить задолженность к взысканию путем продажи залога.
Если у вас есть свой опыт по регистрации в ипотечной квартире, пожалуйста, поделитесь в комментариях.

Добавить комментарий

Закрыть меню