Суббота 13 апреля 2019
Бесплатная консультация юриста по ипотеке

Отмена долевого участия и новые правила приобретения квартир в новостройках

С 2019 года Российские строительные компании будут осуществлять строительство нового жилья не с применением системы долевого участия граждан, а с помощью банковских кредитов — привлечения проектного финансирования.

Для чего потребовалось вводить изменения

На 2019 только в столице запланирован ввод более 7,5 млн. кв. м. жилой недвижимости, что в два раза превышает показатели 2017 года. По наказу Президента РФ, в стране ежегодно улучшать жилищные условия должны не менее 5 млн. российских семей.

На фоне стремительного развития строительного рынка жилой недвижимости, растет число обманутых дольщиков.

По состоянию на 01.04.2018 в России числится более 1 тыс. проблемных домов. Пострадало более 80 тыс. дольщиков. Особенно это касается клиентов, которые оформили ипотеку на покупку квартиры. Они остались без жилья, но с приличным долгом перед банками, который потребуется выплачивать много лет.

Что меняется

С 01.07. 2019 г. вступают в силу изменения в  Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ. В первую очередь это касается отмены системы финансирования строительства дольщиками. Федеральный Закон № 175 от 01.07.2018 г. «О внесении изменений в ФЗ №214» определяет новые правила строительства многоквартирных домов.

Усиление контрольных мер коснутся тех девелоперов, которые получили разрешение на строительство недвижимости после 01.07.2018г. Действующие проекты будут реализовываться по старым правилам.

Ужесточение требований к застройщикам на переходном этапе от долевого к проектному финансированию, выражается в следующем:

  • Девелоперы не смогут привлекать средства дольщиков для строительства жилья напрямую. Покупатели недвижимости будут хранить средства на специальных счетах – эскроу. Они будут открываться в банках и переводиться застройщику только после ввода объекта в эксплуатацию
  • Каждый застройщик с 01.11.2018 обязан открывать отдельный счет по отдельному проекту на строительство. Проверка осуществляется через уполномоченный банк, путем контролирования целевого направления расходования денежных средств. Финансировать строительство одного дома за счет средств покупателей другого объекта не получится
  • Вместо средств граждан, строительные компании будут вынуждены оформлять банковские кредиты. Изменения касаются всех новых строительных проектов, разрешение по которым принято после 01.07.2018г. По действующим проектам у застройщиков есть выбор – переходить на новую систему или остаться на старой, до завершения строительства
  • Возведение домов будут осуществлять «Специализированные застройщики». К ним предъявляются отдельные требования: не менее 3 лет опыта работы на строительном рынке, если ими уже введено в эксплуатацию не менее 10 тыс. кв. м. жилья. Застройщиком может выступать компания-девелопер или генеральный подрядчик
  • Вводится ограничение по части административных финансовых расходов. Теперь их сумма не может быть более 10% сметной стоимости строительства. В эту сумму кроме обязательных налоговых отчислений, входят заработная плата, административные и операционные расходы, выплаты банку и т. д.
  • Минимальная сумма вложений в строительство собственных средств застройщика – 10%. Если собственных средств на полное строительство не хватает, компании могут пользоваться кредитами банков на эти цели
  • Дополнительные ограничения касаются размера авансовых платежей. Общая сумма предоплаты за подготовку ПСД, проведение экспертизы, выполнение инженерных изысканий, расходы по подготовке документации по планированию земельного участка, строительство дома, не может быть больше 30% сметной стоимости
  • Ужесточение мер для застройщиков, которые нарушают сроки ввода домов в эксплуатацию. Заключение о соответствии, которое выдается компаниям для того, чтобы они имели возможность брать в работу новые проекты, не выдается, если по предыдущим сделкам были нарушены сроки ввода объекта в эксплуатацию более чем на 3 месяца

Полный переход к проектному финансированию планируется завершить к 2021 году.

Принцип работы эскроу-счетов

Эскроу счет представляет собой счет, открытый в уполномоченном банке, где покупатель недвижимости будет хранить собственные сбережения для их последующего перечисления застройщику. Банк выступает в роли гаранта сохранности денежных средств клиента.

Денежные средства, находящиеся на эскроу-счетах, не считаются способом размещения свободных средств граждан, по ним не начисляются проценты, комиссии за ведение счета также не предусматриваются. Однако государство позаботилось об их сохранности: как и по депозитным счетам, средства будут застрахованы на случай банкротства банка в АСВ на сумму до 10 млн. р. Деньги, привлекаемые по договору долевого участия, до 01.07.2019г. страхуются в компенсационном фонде.

За счет накопления средств, строительные компании смогут пользоваться кредитами банков под пониженный процент. Некоторые банки, например, Сбербанк, предлагают снижать ставки заемщикам, которые получили ипотечный кредит на покупку квартиры и разместили его на эскроу-счете. Это значительно снижает риски банка, т. к. заемные денежные средства остаются храниться у кредитора на счете до ввода дома в эксплуатацию, когда будет оформлен залог квартиры.

Планируется, что счета будут открываться дистанционно, и онлайн осуществляться взаимодействие по цепочке Застройщик-Банк-Клиент.

Если клиент желает расторгнуть договор долевого участия в строительстве, он сможет это сделать, написав соответствующее заявление. Тогда он сможет получить деньги со счета.

При нарушениях сроков строительства более чем на 6 месяцев, если в отношении застройщика запущена процедура банкротства, участник сделки не пострадает, он сможет забрать свои денежные средства с эскроу-счета.

Что предлагают банки

Крупные банки активно включились в процесс разработки практических механизмов реализации новых изменений.

Сбербанк логотип

Сбербанк через специальные Центры ипотечного кредитования предлагает клиентам открывать эскроу-счета. По мере накопления на них средств, ставка по кредиту будет снижаться. Если остаток денежных средств на счетах превысит объем финансирования, ставка по кредиту компании-застройщику может составить всего 0,01% годовых. Физические лица также получают по ипотечному кредиту, перечисленному на эскроу-счет, более низкий процент. Сбербанком заключаются договоры с девелоперскими компаниями по открытию эскроу-счетов.

Банк ВТБ логотип

ВТБ заключили сделку по проектному финансированию с использованием эскроу-счетов с одним из самых крупных девелоперов России ГК ПИК. Осуществлять контроль за использованием кредитных средств и процессом строительства можно онлайн, доступ к средствам дольщиков будет открыт после ввода домов в эксплуатацию.

Контролирующие органы

Когда застройщик осуществляет деятельность по принципу долевого участия, контроль за строительством осуществляется специальными организациями, которым предоставлены соответствующие полномочия.

Главной функцией уполномоченных организаций является контроль за соблюдением закона № 214-ФЗ. Компании контролируют целевое направление расходования привлеченных денежных средств. Ежеквартально застройщик отчитывается о деятельности по договорам долевого участия. Вырабатываются дополнительные требования к застройщикам. В свою очередь контролирующие органы находятся под руководством Минстроя России.

Перечень контролирующих органов:

  • Для Москвы и Московской области уполномоченной организацией является Москомстройинвест
  • Для Санкт-Петербурга и Ленинградской области – Управление контроля и надзора в области долевого строительства при Комитете по строительству
  • В регионах – региональные министерства строительства и ЖКХ

Положительные и отрицательные моменты нововведений

Главными положительными моментами внесения изменений являются:

  • Защита покупателей, которые приобретают жилье в строящемся доме. Платить за квартиру в новостройке можно будет только через банк в безналичном порядке
  • Наличие компенсационного фонда увеличивает надежность сделки для клиентов
  • При открытии застройщику кредитной линии, он будет уверен в том, что ему хватит средств для финансирования строительства. Это позволит соблюдать сроки возведения объекта недвижимости, производить качественное управление строительством
  • Деньги застройщикам будут перечисляться поэтапно по мере строительства, т. е. застройщики смогут использовать их в качестве предоплаты на следующий этап стройки и задержек с вводом домов в эксплуатацию не будет
  • Контролирующие органы обеспечат максимальный надзор и контроль деятельности девелопера
  • Вся информация о застройщиках будет находиться в сводном реестре единой информационной системы, под контролем Минстроя, Росреестра, Центробанка, на сайте ДОМ.РФ. В отчеты будут входить учредительные документы, опыт работы, финансовая документация, фотографии с ходом строительства и т. д.

Отрицательные моменты:

  • Банки, прежде чем выдавать кредиты на строительство недвижимости, рассчитывают кредитоспособность компании, это требует предоставления полной финансовой отчетности девелопера. Дополнительно, с организации может потребоваться предоставление обеспечения по кредиту. Это может быть иная недвижимость, которая имеется в собственности компании или ее учредителей, транспортные средства и т. д.
  • Стоимость квартир в столице уже составляет более 10 млн. р. При банкротстве банка, вернуть возможно максимально только данную сумму денежных средств
  • Увеличение расходов на строительство одновременно может привести к удорожанию стоимости кв. м. жилья

Закон еще находится в стадии внесения изменений и доработок. 07.11.2018 внесены в Думу поправки к ФЗ-214, что может привести к дополнительному усилению контроля за целевым использованием средств дольщиков, изменению норм солидарной ответственности.

Заключение

По прогнозам экспертов, в связи с наличием большого количества уже оформленных разрешений на строительство, полученных застройщиками до вступления изменений в силу, ближайшие 5-6 лет изменения коснуться только до 30% строительного рынка жилья. В основном строить будут по старым правилам, но стоимость кв. м. жилья может вырасти. Поэтому гражданам, кто желает приобрести квартиру в строящемся доме за счет собственных средств или в ипотеку, сейчас самое время заключать сделки. Лучше это делать по новым правилам, т. к. это гарантирует получение более лояльных условий кредитования и высокую защиту средств покупателей.

Если Вы не нашли ответ на свой вопрос, можете бесплатно спросить об особенностях Вашей ситуации
Загрузка ...