Суббота 13 апреля 2019
Бесплатная консультация юриста по ипотеке

Как правильно купить в ипотеку или за свои средства квартиру, находящуюся в ипотеке

И тем, кто планирует выгодно продать залоговое имущество, и тем, кто думает о том, как купить ипотечную квартиру без риска, следует рассмотреть несколько вариантов проведения подобной сделки. Выясняем, какие есть способы купить в ипотеку квартиру находящуюся в ипотеке и какой из них самый быстрый и экономически целесообразный.

Плюсы и минусы приобретения ипотечного жилья

Очевидный плюс покупки объекта, находящегося в залоге – его невысокая стоимость. Если жилье приобретается с торгов, дисконт может составлять до 25% его рыночной стоимости. Квартира, самостоятельно выставленная ипотечником на продажу, дешевле примерно на 10%, но она не может стоить меньше, чем сумма кредитных обязательств заемщика.

Еще одно преимущество – юридическая чистота сделки, поскольку третьей участвующей стороной является банк либо организация, профессионально занимающаяся реализацией залогового имущества.

Минус ипотечной квартиры – наличие обременения. Это существенно усложняет и удлиняет процесс перехода прав или обязательств. Помимо этого, покупатель понесет дополнительные расходы в виде комиссии за переоформление документов.

Как купить ипотечную квартиру у банка за свои средства

Наиболее прозрачный и безопасный способ приобретения ипотечного жилья – его покупка непосредственно у банка или организации, реализующей залоговое имущество. Для этого придется принять участие в торгах. Подобрать подходящую недвижимость можно на специализированных площадках, например, официальных сайтах ФССП, кредитных организаций (Сбербанка, РСХБ, ВТБ, Банка Открытие), портале torgi.gov.ru.

Риски, которые подстерегают покупателя ипотечной квартиры на аукционе:

  • невозможность предварительного просмотра жилья;
  • задолженность по квартплате и коммунальным платежам, доставшаяся в наследство от прежних хозяев;
  • сами хозяева, отказывающиеся выписываться с жилплощади (заемщиков можно выписать по решению суда, их несовершеннолетних детей – только в случае предоставления другого жилья, иных вариантов нет).

Если перечисленные выше опасности вас не пугают, начинайте процедуру покупки ипотечной квартиры с торгов за свои деньги. Для этого нужно действовать по следующей схеме:

  1. Оформить электронную цифровую подпись (ЭЦП) для участия в торгах
  2. Выбрать подходящий объект на одной из интернет-площадок
  3. Пройти аккредитацию на площадке. Для этого нужно заполнить заявление, прикрепить к электронному письму сканы паспорта и ИНН, подписать пакет документов электронной подписью
  4. Связаться с организаторами торгов, уточнить условия проведения аукциона
  5. Заключить договор задатка с организатором торгов
  6. Перечислить задаток (обычно он составляет 10-20% стоимости лота)
  7. Подать заявку на участие в торгах, приложив к ней договор задатка и платежное поручение с отметкой банка
  8. Если торги выиграны, на счет организатора торгов переводится оставшаяся часть суммы
  9. На заключительном этапе оформляются документы на приобретение недвижимости

Если нет желания или возможности оформлять ЭЦП для участия в торгах, можно попробовать приобрести квартиру с оффлайн-торгов. Их обычно проводят аффилированные с банками фирмы, которые занимаются реализацией залогового имущества.

В целом процедура приобретения недвижимости с обычных торгов похожа на ту, что описана выше (за исключением оформления ЭЦП и аккредитации на площадке). Разница заключается в том, что для участия в мероприятии необходимо нанести личный визит организатору. С собой нужно взять конверт, вложить в него листок бумаги с предлагаемой ценой за лот, запечатать его и передать организатору торгов.

В день проведения аукциона все участники собираются вместе, конверты с предложениями цены вскрываются. Тот, чья цена оказалась самой высокой, выигрывает. Затем победитель подписывает протокол об итогах мероприятия. Этот документ в дальнейшем служит основанием для приобретения ипотечного жилья. На заключительном этапе продавцу выплачивается остаток денег (предложенная за лот цена, уменьшенная на величину задатка), после чего объект оформляется в собственность покупателя.

Схемы покупки ипотечной квартиры у заемщика

Чтобы определиться с выбором механизма сделки, нужно уяснить, что ипотечная недвижимость до момента погашения ссуды находится в залоге у кредитной организации. Следовательно, провести мероприятие без ее участия невозможно. Схемы, когда продавец предлагает купить квартиру, находящуюся в ипотеке, не обращаясь в банк, незаконны.

Легальных способов приобретения такого жилья два: выкуп квартиры у собственника после погашения им ссудной задолженности или переуступка долга новому заемщику. Первый вариант предполагает, что продавец-ипотечник произведет полный расчет по кредитным обязательствам и продаст покупателю свободную от залога недвижимость, второй – подразумевает переоформление остатка задолженности по ипотеке с предыдущего заемщика на нового.

Как выкупить квартиру, обремененную ипотекой

Суть операции: заемщик полностью рассчитывается по всем обязательствам, снимает обременение с залога и продает юридически чистый объект покупателю. Исходя из логики сделки, очевидно, что покупатель вынужден передать продавцу денежные средства для погашения ипотечного долга. Когда продавец урегулирует свои взаимоотношения с банком, покупатель сможет стать владельцем выбранной квартиры.

Риск для будущего владельца жилья заключается в том, что с продавцом может что-нибудь случиться, пока договор купли-продажи проходит процедуру госрегистрации. При отмене сделки вернуть переданные продавцу деньги можно будет только через суд.

Алгоритм сделки:

  1. Стороны составляют предварительный договор купли-продажи, где прописывают цену квартиры, сумму долга по ипотеке, включая проценты, определяют, кто буде платить пени и штрафы, оговаривают порядок передачи денежных средств. Если часть долга владелец ипотечного жилья погашает самостоятельно, это следует указать в договоре. Договор следует заверить у нотариуса.
  2. Покупатель передает продавцу-ипотечнику сумму, необходимую для расчета по обязательствам.
  3. Заемщик кладет деньги на свой банковский счет для погашения долга.
  4. Кредитная организация списывает средства, закрывая ссудную и иную задолженность.
  5. После полного расчета по обязательствам с заемщиком банк снимает обременение с залогового имущества.
  6. Продавец и покупатель производят окончательный расчет по сделке (если стоимость жилья превышает сумму задолженности банку).
  7. Стороны передают пакет документов по объекту на госрегистрацию перехода права собственности на недвижимость.

Как купить ипотечную квартиру в ипотеку

При такой сделке происходит передача обязательств по ипотеке и смена стороны в договоре залога. Переуступка обязательств проводится по следующему алгоритму:

  1. Заемщик-продавец и покупатель договариваются о цене жилья и порядке переуступки долга.
  2. Стороны обращаются в банк, где высказывают свое намерение переуступить залоговое имущество.
  3. Кредитная организация рассчитывает сумму задолженности по ссудному договору и озвучивает ее возможному покупателю. Параллельно банк изучает кредитную историю нового заемщика и выносит заключение о возможности выдачи ему ипотеки.
  4. Продавец переуступает свои обязательства по ипотеке покупателю.
  5. Покупатель становится заемщиком по ипотеке, при этом обременение с жилья не снимается.

Рисков для покупателя меньше, чем в предыдущем случае. Во-первых, банк берет на себя процедуру переоформления документов. Во-вторых, минимизируется риск отказа от сделки, поскольку подписание договоров ипотеки и залога занимает меньше времени, чем снятие обременения с недвижимости и последующая регистрация сделки купли-продажи жилья в Росреестре.

Риски покупателя:

  • реальный долг по ипотеке оказался выше, чем было озвучено продавцом жилья;
  • кредитная программа невыгодна или неудобна, что повлечет за собой необходимость рефинансирования долга;
  • присутствуют дополнительные расходы по сделке, в частности, оформление страховки;
  • банк отказал в оформлении ипотеки из-за плохой кредитной истории либо низкого уровня доходов покупателя.

При продаже ипотечной квартиры по переуступке существуют риски и для продавца:

  • срыв сделки. Обычно переуступку долга выбирают ипотечники, которые не могут обслуживать кредит. Понятно, что в период подготовки сделки проценты по ипотеке начисляются, и если договор переуступки по каким-либо причинам подписан не будет, положение продавца ухудшится;
  • отказ покупателя доплачивать разницу между стоимостью объекта и долгом по ипотеке (если была такая договоренность) до момента подписания договора переуступки. А после завершения сделки бывшему заемщику довольно сложно принудить нового ипотечника расстаться с деньгами.

Очевидно, что купить квартиру, которая находится в ипотеке, можно. Выбор конкретного варианта приобретения ипотечной недвижимости зависит от наличия свободных денежных средств и желания покупателя переоформлять на себя ипотеку предыдущего собственника.

Если у вас появились вопросы по данной теме, спрашивайте в комментариях.

Если Вы не нашли ответ на свой вопрос, можете бесплатно спросить об особенностях Вашей ситуации
Загрузка ...