«Деревянная» ипотека: что это такое и как ее оформить

«Деревянная» ипотека стала одним из самых обсуждаемых кредитных продуктов 2018 года. К сожалению, программа так и не заработала. Что сейчас происходит и когда можно будет получить такой кредит выясняли наши эксперты.

Законодательная база

Несмотря на огромные лесные богатства, которыми располагает Россия, спрос на деревянные строения находится на довольно низком уровне. По данным 2018 года, доля таких домов не превышает 9% от введенного в эксплуатацию жилья. Связано это, помимо прочего, со сложностями получения ссуды на покупку или строительство деревянного дома.

Исправить существующее положение дел призван пилотный проект российского правительства, целью которого является субсидирование кредитов на приобретение деревянных домов. Основные положения кредитования изложены в Постановлении Правительства от 15.03.2018 №259. Перечислим его существенные условия:

  • размер ссуды – до 3,5 млн. руб. (если стоимость строения окажется выше, льгота будет применена к части кредита);
  • первоначальный взнос – от 10%;
  • величина субсидии – процентная ставка по кредиту уменьшается 5%;
  • обеспечение по кредиту – имущество или личные средства заемщика;
  • предполагаемый срок действия программы – до 30.11.2018.

Чтобы получить субсидию, нужно предоставить банку документы, подтверждающие выполнение условий госпрограммы. Данный кредит не является ипотекой, так как залог недвижимости здесь отсутствует. Назвали его деревянной ипотекой из за того, что происходит приобретение дома.

На сегодняшний день программа не работает. За все время существования программы, по ней был выдан один кредит банком «Кредит Европа Банк». Ожидается новое Постановление Правительства РФ об изменении условий программы и ее действии в 2019 году. Пока это Постановление есть в виде проекта.

Плюсы и минусы деревянных домов

Главным преимуществом таких объектов является их быстровозводимость и, как следствие, практически полное отсутствие недостроя в этом сегменте рынка. Период ввода в эксплуатацию – от 3 дней до 3 месяцев. Помимо этого, правильно построенные деревянные дома экологичны, комфортны и долговечны. Поэтому среди лидеров деревянного домостроения Канада, страны Северной Европы и США.

Среди недостатков жилья из дерева эксперты отмечают отсутствие индивидуальных проектных решений, недостаточное использование инновационных технологий, позволяющих снизить стоимость строительства, а также нехватку специалистов, которые в состоянии качественно выполнить свою работу.

Какие дома можно взять в «деревянную» ипотеку

Требования к дому

  • дома заводского или промышленного изготовления («самопальные» постройки из бруса в программе не участвуют);
  • стены объекта должны быть из цельного или клееного бруса, деревянных ламелей, массивных панелей из ОСП средней плотности или плит МДФ (в программе могут участвовать каркасно-щитовые дома, отвечающие этим характеристикам);
  • дом построен на капитальном фундаменте с заглублением.
Земельный участок, на котором находится (либо будет построен) объект, должен принадлежать заемщику или находиться у него в долгосрочной аренде, превышающей срок кредитования.

Приобретение земли в ипотеку возможно, но программа льготного кредитования на это не распространяется. Поэтому покупать участок придется на общих основаниях. Можно приобрести участок в обычную ипотеку в том же банке.

Требования к поставщику

Тем, кто намерен получить субсидию, нужно знать, что требования предъявляются не только к домам, но и к организации, их изготовившей:

  • производитель заключил с банком договор о сотрудничестве по программе;
  • в предыдущем году балансовая выручка компании составила не менее 200 млн руб.;
  • у фирмы имеется лицензия на производство деревянных построек;
  • срок передачи объекта покупателю с момента подписания договора не превышает 4 месяцев.

Впрочем, проверку фирмы-производителя деревянных домов обычно проводит сама кредитная организация. Можно надеяться на то, что перед подписанием договора о сотрудничестве с компанией банк убедился в соответствии партнера формальным требованиям, изложенным в Постановлении №259.

Компаний, которые реализуют деревянные дома, отвечающие нормативным требованиям, мало. Среди них: ООО «Зодчий», фирма «Теремъ», компания Good Wood. Большинство из них имеют «московскую» прописку. Поэтому покупателю дома, если он проживает в удаленных от столицы регионах, подобрать подходящую организацию непросто. Предпочтение следует отдать фирме, имеющей филиал или представительство в вашем городе.

Выбор банка

Как было сказано выше, банки по этой программе пока не работают. Сейчас можно купить деревянный дом в обычную ипотеку. Банки предлагают много ипотечных продуктов и на приобретение готового дома и на строительство.

Традиционно программы льготного кредитования и субсидирования реализуют крупные отечественные банки: Сбербанк, Открытие, ДельтаКредит. Юникредит, Райфайзенбанк, ВТБ, Альфабанк, РСХБ. Специальной программы для «деревянной» ипотеки нет ни у одного из них. Обычно покупка деревянных домовладений осуществляется с использованием одного из ипотечных продуктов для загородной недвижимости или частных домов. Если удастся приобрести деревянный дом у аккредитованной компании, можно попробовать получить 5%-ную субсидию по кредитной ставке.

Выбор конкретного банка осуществляется, исходя из особенностей кредитных программ, стоимости недвижимости и финансовых возможностей заемщика. При прочих равных условиях предпочтение следует отдавать продуктам с более высоким первоначальным взносом, поскольку в этом случае переплата за ипотеку будет меньше.

Банк ДельтаКредит Банк Открытие Сбербанк ВТБ РСХБ Альфа-Банк
Ставка, % От 9,75 От 8,9 От 10,6 От 9,7 От 10,25 От 9,39
Первоначальный взнос, тыс. руб. От 40 От 10 От 25 От 10 От 15 От 15
Сумма, тыс. руб. От 300 500-15000 От 300 600-60000 100-20000 От 600
Срок, лет До 25 До 30 До 30 До 30 До 25 До 25

 

Особенности выдачи кредита

Требования к заемщикам стандартные: российское гражданство, наличие постоянного места работы (от 6 месяцев), подтвержденный доход, достаточный для обслуживания долга, регистрация в регионе оформления кредита. Для тех, кто состоит в браке, обязательным условием выдачи ипотечного кредита является поручительство супруга или оформление его в качестве созаемщика.

Процедура выдачи ссуды ничем не отличается от получения обычного ипотечного кредита. Заемщику необходимо предоставить:

  • анкету-заявку по банковской форме;
  • копию общегражданского паспорта;
  • справку о доходах по форме банка или заполненный бланк 2-НДФЛ;
  • трудовую книжку либо трудовой договор;
  • свидетельство о браке (при необходимости);
  • правоустанавливающие документы на земельный участок;
  • документы на недвижимость (если в ипотеку берется готовый дом, удовлетворяющий условиям программы);
  • смету на строительство (если оно запланировано).

Для получения кредита необходимо оформить страховку жизни и здоровья заемщика, а также застраховать объект залога. Поскольку деревянные строения отличаются более высокой пожароопасностью, страховой взнос будет выше, чем при страховании квартир. Однако отказываться от страховки неразумно: во-первых, это повысит процентную ставку по кредиту на примерно 1%, во-вторых, при наступлении непредвиденных обстоятельств отсутствие страховки усугубит проблемы с обслуживанием и возвратом долга.

Сравнение «деревянной» ипотеки с обычной

Приведем пример расчета эффективности получения ипотечного кредита на приобретение жилья, подпадающего под программу субсидирования, и дома по обычной ипотеке. Выясним, сколько можно будет сэкономить, когда Постановление Правительства все таки заработает.

Исходные условия:

  • земельный участок 5 соток, находящийся в Подмосковье, и построенный на нем дом из бруса площадью 150 кв. м стоят 4,5 млн руб.;
  • ипотечный кредит на приобретение дома берется в Сбербанке;
  • срок – 15 лет;
  • ставка – 10,6% годовых;
  • первоначальный взнос – 25%, то есть 1,125 млн руб.;
  • кредит погашается аннуитетными платежами.

Стандартная ипотека

Если брать кредит на обычную покупку деревянного дома на изложенных выше условиях, среднемесячный доход заемщика должен быть не менее 53,6 тыс. руб. При этом сумма займа составит 3,375 млн руб., а ежемесячный платеж  – 37 517 руб. Нетрудно подсчитать, что за весь период кредитования заемщик выплатит банку 6,753 млн руб., таким образом переплата по ипотеке будет 200%.

Кредит по программе Правительства

Стоимость аналогичного строения площадью 167,86 кв. м, купленного у одной из компаний-участниц программы, составит 1,9 млн руб. Устройство фундамента, прокладка инженерных коммуникаций, дооборудование, по оценкам экспертов, обойдутся примерно в 0,6 млн руб. Таким образом, итоговая стоимость строения не превысит 2,5 млн руб.

Земельный участок сопоставимой площади в этом районе стоит 1,5 млн руб. Итого получается 4 млн руб. Иначе говоря, выгода видна уже на этом этапе: возможная экономия при самостоятельном строительстве – 0,5 млн руб.

По условиям Сбербанка, необходимо внести первоначальный взнос в размере 25%, при этом субсидии предоставляются только на приобретение деревянного дома.

Значит, будем считать, что оформляются 2 договора ипотеки: один на земельный участок ( 1,3 *0,75% = 0,975 млн руб. ), второй – на дом ( 2,5 * 0,75% = 1,875 млн руб.).

Ипотека на землю рассчитывается, исходя из 10,6% годовых. При этом общая выплата по ипотеке на землю будет 1,951 млн руб.

Ставка по кредиту на дом из бруса понизится на 5% и составит 5,6% годовых. Значит, за весь период кредитования заемщик выплатит банку 2,776 млн. руб.

Следовательно, общая выплата по ипотеке равна 4,727 млн руб. Переплата по этой схеме будет заметно меньше – 1,877 млн руб. или 166%.

Стандартная ипотека Кредит по Постановлению
Переплата, % 200% 166%
Переплата, руб. 3 378 000 1 877 000

Очевидно, что приобретение деревянного дома и возведение его на собственном участке экономически более целесообразно, чем покупка готового строения. Выгода складывается из экономии на процентах, выплаченных банку по кредиту, и стоимости самого дома, которая обычно бывает ниже, чем у аналогичного строения, уже возведенного собственником.  Ждем подписание нового Постановления Правительства РФ.

Если у вас возникли вопросы, спрашивайте в комментариях, с удовольствием ответим.

Добавить комментарий

Закрыть меню